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长三角41城人口特征:上海人均收入最高,杭州最有活力

日期:2021-07-20 类别:浙江

一直以来,长三角区域都是房企必争之地。1-6月百强房企拿地中有47%位于长三角区域,土拍高热度城市也集中在长三角区域,从楼市的角度而言,自2020年疫情以来,长三角各个城市率先复苏,热度延续至今。

作为我国经济发展最活跃、开放程度最高、创新能力最强的区域之一,长三角区域以全国3.7%的土地面积,聚集了全国17%的人口,贡献全国21%的商品销售规模。

由于经济发达、收入水平比较高,人口吸引力比较强,近十年长三角常住人口增量近2000万,占全国人口增量的比重高达25%,其中上海、苏州、杭州等中心城市人口增量均超过百万人,人口集聚能力十分突出,这为购房需求蓄水池提供了充裕的源泉。需求支撑力强的长三角城市成为房企拿地的首选,然而对于房企而言,在长三角下辖41个城市中如何差异化布局值得关注。

01

长三角楼市需求充足

长三角产业基础深厚、民营经济发达,再加上人口政策的利好,流动人口快速向长三角区域聚集,为楼市提供了充足的需求,住宅市场韧性十足。

据2020年统计公报数据,长三角41城中GDP超过万亿元的城市就有8个,是所有城市群中“万亿俱乐部”城市最多的区域。经济高增长下,长三角城市群的居民收入水平也保持高位。2020年,有17个城市的城镇居民可支配收入超过5万元,其中上海、苏州更是高达7万元以上,居民购买力十分强劲。

图:2020年长三角41市GDP和城镇居民可支配收入(单位:亿元,元/人*年)

长三角41城人口特征:上海人均收入最高,杭州最有活力

作为房地产市场的“长期”指标,长三角人口聚集规模和速度在全国表现均较突出。2020年人口普查数据显示,长三角三省一市常住人口总量为2.35亿人,较2010年增加了近2000万,人口增幅高达9%,远超全国平均水平5.38%。与此同时,长三角区域人口占全国比重由2010年的16.09%提升至16.65%。

其中,省会城市在这一波人口增长中表现突出,杭州、苏州、合肥、上海、宁波、南京等六个城市近十年人口增量均超100万人,尤其是杭州和苏州,人口增量均在200万以上,位居重点城市前列。

究其原因,主要是由于这些城市新兴产业发展迅猛,加之人才政策的利好,吸引了大量的人口导入,如杭州近十年常住人口增长了37%,增量高达323万人,无论是增幅,还是增量,在长三角均居于首位;即使放眼全国,近十年人口增量也仅次于深圳、广州、成都、西安和郑州五个城市。

除此之外,金华、无锡、嘉兴等城市表现也比较突出,以金华为例,近十年金华人口增幅高达32%,增幅在长三角城市中仅次于杭州,人口增量高达169万,在长三角三四线城市中居于首位。

表:长三角41城市近10年常住人口增长情况(万人)

长三角41城人口特征:上海人均收入最高,杭州最有活力

02

上海居民收入领先全国

伴随着长三角一体化上升至国家战略,三省一市也迎来了更多的发展机会。受此影响,核心城市城镇居民可支配收入居全国前列,购买力普遍较强。

2020年,全国城镇居民人均可支配收入平均值为43834元/人,长三角41个城市中,有23个城市城镇居民人均可支配收入超过全国平均水平。

其中,上海、苏州两城2020年城镇居民人均可支配收入更是超7万元/人,上海城镇居民可支配收入高达76437元/人,居全国之首;其次,杭州、宁波、南京、绍兴、无锡、嘉兴、舟山、温州、台州、湖州、金华、常州等城市城镇居民人均可支配收入均超6万元/人,在全国也居于前列。

由于收入水平相对较高,加之江浙地区民营经济比较发达,因此购买力明显优于其他地区。

单看收入水平很难全面评估一个城市的购买力,还要充分考虑其物价水平,尤其是房价水平,房价收入比就是一个很好的衡量指标。 以人均可支配收入全国首位的上海为例,由于房价水平较高,房价收入比已超20,远超过7-8的合理区间,购房难度较大; 但与北京、深圳同类城市相比,由于其收入水平的领先优势,其购买力还是略胜一筹。

图:长三角三省一市41城市2020年城镇居民人均可支配收入(元/人)

长三角41城人口特征:上海人均收入最高,杭州最有活力

03

杭州人口红利依然存在

过去的20年,中国楼市享受了巨大的人口红利,但是随着经济的高速发展,人们的婚育理念逐渐发生了巨大变化,人口比例出现失衡,劳动力比重有所降低,人口红利逐渐消失。

“七普”数据显示,2020年我国15-59岁人口比重约为63.35%,与2010年第六次全国人口普查相比,下降了6.79个百分点。而长三角三省一市41个城市中,有半数城市劳动力人口占比超全国平均。

其中,杭州劳动力比重达到70.12%,在长三角41城中居于首位,与2010年全国平均值持平,堪称长三角地区“活力之城”。放眼全国,杭州劳动力比重仅比深圳、广州、珠海、佛山、东莞和中山等少数城市略低,人口红利依然存不容小觑。

另据杭州政府工作报告,2020年杭州新引进35岁以下大学生43.6万人,较2019年实现翻番,人才净流入率继续保持全国第一,考虑到杭州的劳动力教育水平相对较高,其人口红利的溢出效益会更强。

值得注意的是,深圳、广州、珠海、佛山等城市虽然劳动力人口比重较高,但与杭州相比,大学生比重较低。以东莞为例,2020年劳动人口比重高达81.41%,居于全国首位,但其居民受教育水平较低,大学生比重仅有13%,不及杭州的一半;占比最高的人口是初中生,占比高达42%,多以低端产业工人为主,这部分人群收入普遍不高,因而影响了购房需求的基本面。

图:长三角地区15-59岁劳动力人口比重TOP20城市(%)

长三角41城人口特征:上海人均收入最高,杭州最有活力

虽然长三角地区劳动力比重整体优于全国,但是长三角0-14岁儿童比重明显低于全国平均水平。尤其是上海、舟山、南通等城市,0-14岁儿童比重仅占一成,少子化十分严重;不仅如此,这类城市通常也是老龄化比较严重的城市,典型如南通,60岁以上老人占比30.01%,在长三角居于首位,同时其0-14岁儿童占比仅有10.9%,老龄化和少子化均十分严重,人口红利已经在快速消失。

图:长三角地区典型老龄少子化城市各年龄段人口占比(%)

长三角41城人口特征:上海人均收入最高,杭州最有活力

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